Balonun Neresindeyiz

İnşaatta balon tabiri son dönemin en popüler ekonomik terimlerinden biri oldu. Bu benzetme hayatımıza 2008 yılında Amerika finans piyasalarının çöküşü ile girdi. 2008 yılında Amerika’nın tüm dünya ekonomilerine ihraç ettiği kriz gerçekte konut piyasalarında oluşan şişkin fiyatların, yüksek risk ve yüksek faizle düşük gelirli insanlara kredilendirilmesi ile başladı. 2000-2006 yılları arasında Amerika Birleşik Devletleri’nde konut fiyatları reel olarak %90 artış göstermiş ve kriz öncesinde konut kredilerinin oranı gayri safi milli hasılaya oranı %81’lere ulaşmıştı. Düşük gelirli borçluların ödeme güçlüğüne düşmesi büyük krizin başlangıcı oldu. Oysa bu kredileri veren kurumlar yaptıkları kredi antlaşmalarını tahvil edip bankalara satmışlardı. Teminat olarak alınan gayrimenkuller para etmeyince bu kurumlar arka arkaya iflaslarını istedi. Dolayısıyla hızla artan emlak fiyatları hızla düştü. Ev taksidini ödemeyen Amerikalıların borcunu neredeyse bütün dünya ödedi. Türkiye’de ekonomi köşelerinde emlak balonu son günlerde çokça dillendirilmeye başlandı. Şimdi rakamlara bakalım. Son 4 yılda Türkiye de emlak fiyatları reel olarak (Enflasyondan arınmış) %14 artış göstermiş. Bu inşaat maliyetleri dikkate alındığı zaman anormal bir artışı göstermiyor. Son 4 yılda milli gelir artışı birikimli olarak yüzde %24 düzeyinde gerçekleşmiştir. Son 4 yılın milli gelir artışı ile emlak fiyatlarındaki artışı karşılaştırdığınız zaman burada bir anormallik söz konusu değil. Yine nüfus artış hızına bakarsak son 4 yılda ülkemizin %6 artan nüfus oranı inşaattaki büyüme ile uyumlu bir seyir izlemiş. En son olarak Gayri Safi Milli Hasılaya olan orana bakarsak 2010 yılı başlarında %4,5 olan konut kredilerinin oranı bu gün %6,5 civarında bulunmakta. Kriz çıkan ülkelerde bu oran % 60’ların üzerindeydi. Ünlü iktisatçılara göre bu veriler ışığında Türkiye’de konut balonu olduğunu söyleyebilecek bir veri henüz yok. Özellikle Nobel Ödüllü Robert Shiller’e göre Konut fiyatı/Konut kirası oranı yükseliyor ve 2’ye yaklaşıyorsa ancak o zaman bir şişkinlikten bahsedilebilir. Buraya kadar anlatılanlar Türkiye’de konut piyasasında herşeyin yolunda olduğunu gösteriyor. Karşı görüşün söylemlerine bakacak olursak onlarda Türkiye’de emlak balonunda sona yaklaşıldığını iddia ediyorlar. Bu grubun özellikle İnşaat sektöründe yaşanan başıboşluk sonucununda oluşan finansman modelinin (Yap - Sat) son 6 ayda yaşanan finansal çalkantı sonucunda kesintiye uğrayacağı ve elde kalan konut stoku sonucu fiyatların aşağı ineceği yönünde. Son dönemde inşaat projelerinde ne kadar özkaynak kullanıldığı bence de tartışılmalıdır. Ayrıca birikmiş konut stoku rakamlarıyla bunu destekliyorlar. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus bu stokun ne kadarının yeni projelere ait olduğu tam olarak bilinmiyor. Ayrıca bazı bölgelerde konut fiyatlarında yaşanan artışın Türkiye ortalamasının çok üzerinde olduğunu iddia ediyorlar. Gaziantep, Kilis ve Adıyaman bölgesinde reel konut fiyatlarının %75 arttığını iddia ediyorlar. Ancak burada ismi geçen illerde yaşanan artışın iç talepten daha çok Suriye’de yaşanan iç karışıklık sonucu bölgenin aldığı göçle alakası var gibi gözüküyor. Aynı dönem İstanbul’da yaşanan reel artış Türkiye ortalamasının üzerinde olsa da sadece %28 dolayında gerçekleşmiş. 2014 yılının ilk çeyreğinde konut satışlarının düşmesi de bu grubun öne sürdüğü gerekçelerden biri. Mayıs sonu itibarı ile geçen yılın aynı dönemine göre konut satışları % 9 düşmüş durumda. Rakamların detayına girersek ipotekli yada kredili satışlarda % 33 gerileme söz konusu ama diğer satışlar % 10 artmış. Asıl düşüşü tetikleyen unsur ikinci el konut satışlarında yaşanan düşüştür. Bu tartışmaların ışığında bence olumlu gelişmeler de yaşanabilir. Yıllardır konuşulan ama bir türlü kontrol altına alınmayan müteahhitlik yasasına belki zemin hazırlanır. Zaman zaman tartışma konusu yapılan projeden satış yöntemi konusunda da ülkemizde henüz hukuki alt yapının olmaması da ciddi bir eksikliktir. Ülkemizde konut balonu var mı yok mu açıkçası ben sizlerin takdirine bırakıyorum. Bana göre  bu pilav daha çok su götürür.