İyi bir konut alırım düşüncesiyle parasını dövize yatıranlar zamanlamasını iyi yapmadılarsa bu dönemde alacakları konuttan da oldular.
Konut alım işini 2022 ye ertelediler.
Birde bu son dönem maliyet artışlarıyla konut almak çoğunluk için artık hayal oldu.
Aynı zamanda 2021 son aylarında diğer yıllara göre konut alım satımı da zirve yaptı.
Peki bu nasıl oluyor?
Türkiye’de yıllık konut üretimi yıllık 800 binlerde olmalı.
Konut üretimin son 3 yılda azaldığı dönemde ister istemez doğal konut ihtiyacı gereksinimi karşılamak isteyenler, sanayicilerin işlerinin çok iyi gitmesiyle buraları beslemeleri ve dövizi altını artan yatırımcıların bazılarının zamanında elindeki döviz ve altını konuta çevirmesiyle bu satışlar gerçekleştirdiler.
2021 de gayrimenkul sektöründe neler yaşandı
*Gayrimenkul sahipleri dövizin hoplayıp zıplamasıyla zihinlerde de adeta kur korumalı döviz gibi gayrimenkullerini adeta KUR KORUMALI GAYRİMENKULE çevirdiler.
Gayrimenkullerini dövize endekslemeyen çok az gayrimenkul sahibi de vardı.
* Emlak sitelerinde sık sık fiyatlar güncellendi. Dolara göre gayrimenkul fiyatları artırıldı dolar düşünce fiyatlar eski fiyata geri çekilme olmadı bazende göstermelik fiyatlar çok azda olsa geri çekildi.
*Gayrimenkullerin bir kısmı fiyat ve maliyet belirsizliğinden dolayı satıştan çekildi.
*Müstakil yaşam artmaya devam etti, bunun sonucu müstakil parsel ve evlerde artış gözlendi.
* Konut Kiralarında ciddi bir artış söz konusu oldu.
*İnşaat malzemelerinde tedarik sıkıntısı devam etti.
Ülkeye döviz girdisi önemli ama bu ülkede zor şartlarda iş yapan inşaat firmalarını da göz ardı edilmemeli.
İki yıldan beri devam eden bu süreç sektöre zarar veriyor. Bu gidişat konut maliyetine ciddi manada etkiler.
*Döviz artışından dolayı gayrimenkul alım satım sözleşmeleri feshedildi.
Alım satımlarda tapudan dönüşler oldu.
*Gerek inşaat malzemelerinin hammadde sıkıntısından gerek dövizin artışından dolayı malzeme fiyatlarındaki yükselişi bahane eden tedarikçi firmalar bağlantıların feshine gittiler.
*İhalelerde resmî kurumların arsaları yüksekten satmaları serbest piyasadaki arsalara emsal teşkil etti.
Özellikle sanayi bölgelerinde yüksek maliyetli arsalar oluştu.
*Malzeme alımlarında vade olayı neredeyse çok azaldı, teklifler neredeyse günlük verildi.
*inşaat malzemelerin özellikle demir, çimento ve cam zamlarının önüne geçilemedi.
*İşçi bulmada sıkıntı yaşandı. İnşaat işçiliğinde Suriye ve afkan kökenliler öne çıktı. Bunlar bir nebze de olsa işçi sıkıntısını azalttı.
Eğer bütün bunlara tedbir alınmazsa insanlar bir ömür boyu bir aile boyu çalışsalar kiracılıktan kurtulamazlar. Kaçak yapıların önüne de geçilemez olur.
2022 de nelere dikkat edilmeli?
*İnşaat maliyetlerinde ve genel istikrarda büyük etkenlerden biri olan döviz artışının normal seyrinde gitmesi sağlanmalı.
*Arsa sahiplerin son yıllardaki arsa oranları yüzde olarak çok yüksek istemeleri bir de üstüne üstlük inşaat maliyetlerinin artışı konut yapımcısını zor duruma sokmakla beraber konut alımını imkânsız hale getirmekte.
*İnsanlar zihinlerinde kur korumalı gayrimenkul ve araçlarını döviz ve altına endekslemeden vazgeçmeli piyasanın seyrine bırakılmalı her sektörün bir öne çıktığı dönemler olabiliyor aksi takdirde döviz ve altın hareketliliğinden büyük zararlar edilebilir.
*Belediyeler özelikle ticari yerlerin satışını yapmakta olup konut arsalarının üretimine ağırlık vermeliler.
*Kentsel dönüşüm arsaların büyüklüğü yapımcılar için hala sorun teşkil etmekte.400 dairelik yer kentsel dönüşüme girmiş bunu yapacak müteahhit sayısı bir elin parmaklarını geçmez, bu tür arsalar bölünüp yapılabilir seviyeye getirilmeli.
Aksi takdirde konut üretiminin azalmasına sebep olacağından konut artışına sebep teşkil etmekte.
* Müstakil küçük parseller imara açılmalı.
Bu hem kaçak yapıyı önler hem de küçükte olsa bir varlık sahibi olması kişiyi psikolojik olarak rahatlatır.
*Devlet konut sektörüne müteahhitlerde zarar vermeyecek şekilde TOKİ aracılığıyla el atılmalı.
*Alım satım ve kat karşılığı sözleşmelerinde ciddi yaptırımlar konmalı.
*Vergisel boyutlarda azalmaya gidilmeli. KDV ve rayiç bedelleri düzenlenmeli.
*Yurt dışına inşaat malzemelerinin satışının hızlanmasıyla iç piyasa ihmal ediliyor bu durum malzemelerin tedarikinin zincirinde aksamalara ve inşaat maliyetinin artmasına sebep oluyor.
*Dövizi yüksekten bozduramayıp beklemeye geçen yatırımcılar gayrimenkulde arz talep dengesizliğine sebep olurlar.
*Faizin düşmesi de konut alımında ciddi bir etken.
*Özellikle demir,cam,çimento gibi malzemelerin artışının önüne geçilmeli.
*inşaatlarda işçilik sorunları çözülmeli. Bir kalıpçı demirci bulmak artık zorlaşıyor.
*2022 de rayiç bedellerinin aşırı yüksekliği gözden geçirilmeli.
. Bu sektörde paramın değerini nasıl korumalıyım?
*Döviz ve altın yatırımcısına ya çok kazandırır ya da zarar ettirir ama gayrimenkul en azından enflasyon oranında çoğu zam paranızın değerini korur ve bir yatırım aracıdır.
*Yoğun nüfusun olduğu yerlerde gayrimenkul her zaman kazandırmıştır.
*Dükkanlar bu dönemde yatırım aracı özelliği azalacaktır. Ancak Büsan bölgesi ve merkezi yerlerdeki dükkanlar hariç.
*Satıcılar fiyat belirsizliğinden dolayı aşırı fiyatları artırmaktansa piyasa normal seyrine girinceye kadar beklemeleri daha uygundur.
*Kısa uzun veya orta vade de parasının değerini korumak için alınacak gayrimenkul yerleri tespit edip ona göre yatırım yapılabilir.
*Gayrimenkul sektöründe sermayenin yanında cesaretle birlikte sabırda önemlidir.
*Gayrimenkul almak isteyenler takip ettikleri köpüğü olmayan gayrimenkullere yatırım yapabilirler.
Köpük olup olmadığını gayrimenkullerinin normal piyasa zammındaki enflasyon oranı ve amortisman dönemleri göz önüne alınarak yapılır. Amortisman süreleri konutlarda 22 yıl, Ticari yerlerde 17 yıl, gibi hesaplanabilir.
*Rantı oluşmamış uygun arsalara uzun vadeli yatırım yapılabilir.
*Güvenilir firmalardan temelde konut alınabilir.
*Konumu iyi olan gayrimenkuller her zaman kazandırır.
*Güvenilir konut kooperatiflerinde üyelik sistemi ile ev sahibi olunabilir.
*İkinci el konutlara ilgi daha da artacak.
*Özellikle Büsan bölgesinde belediyeler müteahhitlerle aynı şartlarda kooperatif tarzıyla üyelerini dükkân sahibi yapabilirler.
*Bütün belediyeler vatandaşın ekonomik erişe bilirliği kolay olan hobi bahçelerinin sayısını artırmalı. Bu derme çatma yapılan kaçak yapılaşmanın da önüne geçer.
Bütün bunların yanında dillerde pelesenk olan bunlar yatırım danışmanı kapsamında değildir sözünü bizde söylemiş olalım.
Her yatırımında riski vardır. Risk almamak en büyük risktir. Bir de şu notunu düşelim.
ALTIN ALTIN DERKEN YERİN ALTINI UNUTMAYALIM.
Sağlıcakla kalın