Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayı emsal adını alıyor.

İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması durumunda uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılıyor.

Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi gerekiyor.

Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesaplaması yapılarak ruhsat düzenlenemiyor.

Emsal oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösteriyor.

Bir arsada hangi oranların kullanılacağı belediye tarafından belirleniyor ve bu oranlar belediye tarafından hazırlanan imar durum belgesinde görülebiliyor..

“Peki emsal artışı nasıl yapılır?” diyorsanız işte yanıtı...

Mevcut emsal hakkının artışı, parsellerin birleştirilmesi ile yapılabiliyor. Parseller ne kadar büyürse, emsal artışı da o oranda artabiliyor.

emsal = nüfus veya nüfus kullanım yoğunluğu demek, daha anlamlı bir tabir olabilir.

Bunun hesabında emsal uygulamasının yapılacağı alandaki altyapı imkânları, su depoları, elektrik trafoları, yol genişlikleri, bağlantı noktaları, teknolojik alt yapı, anıtlar kurulu sahaları, fay hattı haritaları, trafik yoğunluğu, gece gündüz nüfus yoğunlukları, belediye bütçeleri, alt yapı yatırım stratejileri ve takvimleri, vb. gibi birçok unsur değerlendirilerek ortaya çıkarılan bu matematiksel değer, aslında değişimi o kadar da kolay bir değer değildir.

Bilhassa kat karşılığı inşaat işlerinde paylaşım terazisini biraz hassas tutabilmek önce malikleri bu hususta bilgilendirmek faydalı olabilir.

Aksi halde bir yerde 15 kata müsaade edildiğini duyan teknik bilgisi olmayan bir malik örneğin 1000 metrekare arsası varsa, şu şekilde yanlış hesaplar yapabilmektedirler, ”1000 metrekare arsam x 15 kat = 15.000 metrekare’lik inşaat alanım var” diyebilir.

Oysaki o yerde emsal (3) ise 1000 x 3 =3000 metrekare inşaat alanı doğmaktadır.

Müteahhitle yüzde 50 oranında anlaşmış olsalar, müteahhit malike 1500 metrekare vermeyi planlarken malik ise 7500 metrekare alacağını hesap ediyor olabilir.

İşte bu nedenle bilhassa kentsel dönüşüm organizasyonlarında maliklerle yapılan görüşmeler ve bilgilendirmeler çok ciddi önem arz etmektedir.

Tabi olayı hep az önceki uyanık malik örneği gibi düşünemeyiz.

Bir de mağdur edilen ve güven duyguları yüksek olduğu için suiistimal edilen malikler olduğunu da göz ardı edemeyiz.

Kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisleri, emsal ve emsal dışı kazanımlar gibi hususlarda da malikleri yeri geldikçe aydınlatmaktan fayda göreceklerdir.

Teknik bir terimi anlamayıp, utandığı için sormayan ve bilgisizliğinin açığa çıkmaması için kabuğuna çekilen insanlar olduğunu unutmamak gerekir.

Daha ferah, güneş gören, oksijen alan, yeşil alanı, sosyal donatısı geniş imkânlara sahip imar planları yapılmalıdır. Bu planlarda yukarıda saydığım, her türlü alt yapı, ulaşım ve trafik göz önünde bulundurularak emsal artışları yapılmalı.

Diğer durumda, kanalizasyonda da, içme suyunda da, işe gidiş gelişlerde trafikte de emsal artışı ile birlikte artacak yoğun nüfusun sıkıntısını yine bizler çekeriz.